Legen die Vertragsparteien anlässlich der Durchführung der Abnahme gemeinsam ausdrücklich fest, dass das Abnahmedatum den Beginn der Gewährleistung markiert, und geben sie darüber hinaus ein festes Datum für das Ende der Gewährleistung an, stellt sich dies als rechtsgeschäftliche Abänderungsvereinbarung im Hinblick auf frühere vertragliche Regelungen dar, an der sich die Vertragsparteien festhalten lassen müssen. Die Bauvertragspartei, die zu einem Abnahmetermin einen Vertreter ohne Vertretungsmacht entsendet, muss sich dessen Erklärungen nach den zum kaufmännischen Bestätigungsschreiben entwickelten Grundsätzen zurechnen lassen, wenn sie den im Abnahmeprotokoll enthaltenen und unterschriebenen Erklärungen des Vertreters nicht unverzüglich nach Zugang des Protokolls widerspricht.
Damit, so die konsequente Logik des Bundesgerichtshofes, hat der Lauf der Gewährleistungsfrist aus diesen "Nachzügler- Erwerberverträgen" aber niemals zu laufen begonnen. In der Entscheidung vom 12. Mai 2016 hat sich der Bundesgerichtshof dann auch mit der Frage auseinandergesetzt, ob diese Nachzügler-Erwerber das Gemeinschaftseigentum nicht zumindest stillschweigend, also konkludent, durch Ingebrauchnahme abgenommen hätten. Das verneint der Bundesgerichtshof. Denn diese Nachzügler-Erwerber waren ja davon ausgegangen, dass die Klausel im Vertrag wirksam sei. NERTHUS - Aus Verwaltung wird Management. Die Ingebrauchnahme konnte also keinen stillschweigenden Abnahmewillen beinhalten. Wenn ein Eigentümer also meint, er sei an eine bereits erfolgte Abnahme gebunden, kann die Ingebrauchnahme des Gemeinschaftseigentums durch ihn keinen Abnahmewillen zum Ausdruck bringen. Es dürfte unwahrscheinlich sein, dass solche Klauseln, wie sie hier vom Bundesgerichtshof zu entscheiden waren, heute noch in der Bauträgerverträgen verwendet werden.
Der Umstand, dass daneben auch ein Sachverständiger bevollmächtigt wird, macht die Klausel nicht wirksam. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist keine originäre Angelegenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der einzelnen Vertragspartner des Bauträgers. Der Wohnungseigentümer-Versammlung fehlt daher die Kompetenz für eine Beschlussfassung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Wie bereits erwähnt, sind sowohl das Gemeinschaftseigentum als auch das Sondereigentum abzunehmen. Auch eine getrennte Abnahme ist möglich, aber nur, wenn die getrennte Abnahme gegenüber dem Bauträger vereinbart wurde (BGH, Urteil vom 10. 02. 1994, VII ZR 20/93). Sind für gemeinschaftliches Eigentum und Sondereigentum verschiedene Abnahmezeitpunkte maßgeblich, so laufen auch unterschiedliche Verjährungsfristen. Insofern könnte man auf die Idee gelangen, dass man Vollmachten erteilt für die Abnahme. Damit könnte der Erwerber Vollmachten erteilen und der bevollmächtigte Dritte könnte an seiner Stelle das Sondereigentum als auch das gemeinschaftliche Eigentum abnehmen.
Nutzen Sie gerne noch die Nachfragefunktion. Ich habe zu Ihren Themen auch einige Artikel hier auf 123recht und unter veröffentlicht, die Ihnen ebenfalls weiterhelfen könnten. Das sind genau die Themen, mit denen ich mich am liebsten befasse, so dass ich mich auch über eine etwaige Mandatierung über diese Antworten hinaus sehr freuen würde. Beste Grüße aus Münster, Dr. Andreas Neumann Rechtsanwalt